Москва
Выбор участка для строительства дома - это один из самых важных этапов в процессе создания жилья своей мечты. Ведь именно здесь вы проведете множество лет, поэтому его выбор необходимо осуществлять весьма ответственно. В этой статье мы подготовили для вас чек-лист с основными критериями, которые необходимо учитывать при выборе.
Размер и форма участка
Первое, на что следует обратить внимание - это размер и форма участка.
Форма участка может быть разной: квадратной, прямоугольной, треугольной, трапециевидной и т.д. Каждая имеет свои преимущества и недостатки.
Квадратный идеально подходит для строительства дома в стиле "модерн", "хай-тек" и "минимализм". Он позволяет компактно разместить дом и организовать максимальную площадь для двора и сада. Однако квадратный участок может быть неудобен для строительства дома в стиле "классика", так как скорее всего не позволяет организовать красивый фасад с различными выступами и арками.
Прямоугольный является наиболее распространенным и удобным для строительства дома в любом стиле. Он позволяет организовать максимальную площадь для двора и сада, а также разместить дом с наилучшими архитектурными решениями.
Треугольный участок и других нестандартных форм является самым неудобным для строительства дома, так как он не позволяет использовать полностью всю площадь территории. Однако в некоторых случаях он может быть интересным для строительства дома в стиле "авангард", так как позволяет создать необычную архитектуру.
Размер участка зависит от ваших потребностей и возможностей. Если вы планируете организовать сад и огород, то необходимо выбирать территорию побольше. Принято считать, что оптимальным параметром соотношения площадей дома к участку является величина 1 к 10. Так, если жилище занимает 100 м2, то участок должен быть около 10 соток.
Не стоит забывать, что размер влияет на стоимость, количество материала и времени на его обустройство.
Расположение участка относительно других объектов
Расположение - это также важный критерий при выборе участка для строительства дома. Земля должна удобно располагаться относительно магистралей, транспорта, магазинов, школ и других социальных объектов.
Если вы выбираете загородную жизнь, то расстояние до города стоит рассматривать не только с точки зрения удобства, но и своей безопасности — как быстро по вашему требованию смогут приехать экстренные службы в случае ЧП или скорая медицинская помощь.
Также узнайте об экологической обстановке в районе и наличии парков, лесов, озер или рек.
Стоит обратить внимание на соседство с ЛЭПами, многоэтажными домами в радиусе 200 м, заброшенными зданиями и сооружениями, уродующими внешний вид, кладбищами — всё это может быть неприемлемым для вас или обернется проблемами с продажей участка в дальнейшем.
Отдельно стоит сказать о животноводческих фермах — как действующих, так и заброшенных. В любой момент может оказаться, что заброшенная ферма «ожила» и привносит неприятные запахи и сливы в районе вашей территории.
У местных жителей, в соц сетях и на форумах можно узнать об экологических проблемах, связанных как с близлежайшими фермами или незаконными свалками, так и с планируемым строительством мусорных полигонов, мусоросжигательных или мусороперерабатывающих заводов, а также химического или нефтепроизводства.
Рельеф участка
Рельеф участка может существенно влиять на стоимость строительства и комфортность жизни.
Первым шагом при выборе земли с учетом рельефа является оценка склона. Если участок имеет крутой склон, то может потребоваться более сложный фундамент и дополнительные меры безопасности. Кроме того, строительство на склоне может привести к проблемам с дренажом, поэтому важно убедиться, что уже организована достаточная система дренажа либо необходимо спланировать работы и траты на создание дренажа.
Следующим фактором является оценка древесины и других растений. Если участок покрыт лесом или старым садом, то может потребоваться их удаление, чтобы обеспечить безопасность строительства. Кроме того, некоторые растения могут привлекать насекомых, что может быть дополнительной проблемой для жителей.
Также стоит учитывать наличие водоемов. Если участок находится на низине или рядом с водоемом, то могут возникнуть проблемы с подтоплением во время сезона дождей или паводка. Необходимо убедиться, что земля имеет хорошую систему дренажа, чтобы избежать этих проблем.
Если земельный участок находится на холме, с которого открывается красивый вид, то это может стать преимуществом. Хороший вид может улучшить качество жизни и повысить стоимость дома.
Грунтовые условия
Грунтовые условия на участке - это еще один важный критерий при выборе участка. Необходимо убедиться в том, что грунт позволяет строить дом без особых сложностей. Также стоит обратить внимание на глубину залегания грунтовых вод, чтобы избежать проблем с подтоплением территории и повышенной влажности в доме.
Важно проводить геодезические работы, которые помогут определить топографию участка и наличие высотных отличий. Это поможет определить возможные проблемы с дренажной системой, а также выбрать наиболее удобное расположение дома на территории.
Чтобы убедиться в том, что участок безопасен и устойчив, необходимо обратиться к специалистам для проведения геологических и геодезических исследований. Также можно проверить наличие ранее проведенных исследований.
Коммуникации
На участке должны быть доступны все необходимые коммуникации: электричество, газ, водоснабжение, канализация, интернет. Если земля находится в застроенном районе, то скорее всего все коммуникации уже есть на территории или легко подключаемы. В случае с отдаленным местом, стоит заранее уточнить техническую возможность подключения и их примерную стоимость в конкретном районе.
Водопровод и канализация в большинстве случаев в загородных домах решается бурением скважины и установкой септика. В черте города как правило дешевле будет подключиться к имеющимся на городском балансе сетям.
Если на территории уже есть вода, можно проверить ее качество в лаборатории, и на основе этого прикинуть будущие траты на систему очистки и фильтрации.
Важно учитывать не только наличие коммуникаций, но и качество их работы. Необходимо уточнить, как часто проводятся ремонтные работы и как организовано их обслуживание на участке.
Наличие документов на участок
Перед покупкой участка, обязательно убедитесь в наличии всех необходимых документов на него:
• свидетельство о праве собственности из РосРеестра,
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, приватизации, мены, дарения, наследования),
• паспорт владельца,
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Также могут потребоваться другие документы, которые подтверждают законность продажи.
Ранее все обременения и ограничения прав на землю (аренда, ипотека, арест и сервитут) любому заинтересованному лицу можно было увидеть в выписке из ЕГРН. С 1 марта 2023 года Росреестр перестал публиковать сведения о собственниках в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, если ее заказывали третьи лица. Просите собственника участка предоставить вам выписку, он может заказать ее на сайте «Госуслуги» или в МФЦ.
Стоимость участка и стоимость строительства
Стоимость участка и стоимость строительства - это две главные составляющие, которые необходимо учитывать при выборе земли. Цена участка может зависеть от его размера, расположения, коммуникаций и других факторов. Стоимость строительства зависит от выбранного типа дома, его размера, материалов и других факторов.
Необходимо заранее определить свой бюджет и выбрать участок и тип дома, которые вписываются в него. Учитывайте, если вы собираетесь заниматься капитальным строительством в течение нескольких лет, то цены на материалы и работы через 2-3 года могут существенно вырасти относительно исходных расценок текущего года.
Правила застройки
Перед покупкой земли, необходимо узнать все правила застройки в данном районе. Они могут определять максимальную высоту дома, его расположение на земельном участке, тип кровли и другие параметры. Не соблюдение правил застройки может привести к штрафам и дополнительным расходам на перестройку дома.
Стоит учитывать и вид разрешенного использования (ВРИ) земли. Если покупаете участок под строительство дома, должно быть указано либо «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), либо «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ), либо «ведение садоводства». Если установлен другой ВРИ, то следует иметь в виду, что возможно изменение вида разрешенного использования, если это предусмотрено Правилами землепользования и застройки данного района.
Все эти сведения есть в открытом доступе на публичной кадастровой карте. Если у соседнего участка вид разрешенного использования «для промышленного производства», будьте осторожны. Через несколько лет там может появиться, например, производство металлических дверей или автомойка.
Также стоит ознакомиться с генеральным планом района — это карта со всеми важными существующими и будущими объектами муниципального образования, на территории которого находится участок. Отсюда вы можете узнать, что через 2 года рядом проведут дорожную магистраль или откроют промышленное производство. Как правило карту можно найти на сайте местной администрации. Там же стоит поискать карту зон с особыми условиями использования территории — ЗОУИТ. На ней обозначены все охранные и санитарно-защитные зоны: существующие и те, появятся. Рекомендуем сразу проверить, не попадает ли ваш будущий участок в ЗОУИТ, так как, в примеру, если участок находится в охранной зоне объектов культурного наследия, перед началом любых строительно-земляных работ собственник обязан обратиться в местное министерство культуры. Там проведут экспертизу и вынесут решение, какие работы требуется: археологические наблюдения или полноценные раскопки. Если речь пойдет о раскопках — строительство растянется на годы. А никаких материальных выгод для владельца от этого не будет.
Качество дорог
Качество дорог, которые ведут к участку, может влиять на удобство жизни и транспортировку материалов во время строительства. Убедитесь в том, что дороги, ведущие к участку, находятся в хорошем состоянии и доступны круглый год.
Асфальтовая дорога при ее хорошем качестве — это отличный вариант. Грунтовую дорогу часто размывает в дожди, быстро остаются колеи от тяжелой техники. Бетонка — с одной стороны достаточно ровная и сухая, но стыки не позволяют двигаться со скоростью выше 30-40 км/ч, при поездке страдают как нервы автовладельца, так и подвеска машины. Отсыпная дорога — самый распространенный вариант за городом. При правильном исполнении достаточно долговечный — около 4 лет, а если укладка была дешевая и с нарушением технологии, то подсыпать такую придется каждый год либо средствами муниципалитета, либо из кармана домовладельцев.
Отдельно обратите внимание на дамбы, мосты через мелкие речки при подъезде к поселку. По весне возможно затопление данного участка и тогда либо нужно будет ездить в объезд, либо принять полную изоляцию на время паводка. Обязательно обговорите с соседями всегда ли есть возможность проезда и как обстояли дела с подтоплением дорог за последние лет 10-20.
Зимой дороги засыпает снегом, - уточните у жителей или у председателя коттеджного поселка, кто это делает. Может быть несколько вариантов: снег убирают муниципальные власти, жители в складчину нанимают технику или каждый убирает его самостоятельно возле своего дома. Учитывайте, что в последнем случае может оказаться, что после сильного снегопада вам придется убирать снег на подъезде к поселку или у соседних домов, где никто не проживает в холодное время года.
В любом случае плюсом будет наличие нескольких вариантов подъездов к дому.
Уровень шума и вибраций
Близость к шумным объектам - необходимо убедиться в том, что участок находится на безопасном расстоянии от аэропортов, автомагистралей, железной дороги, промышленных предприятии и т.д.
Уточните, что участок находится на безопасном расстоянии от дорог с тяжелой техникой, чтобы избежать возможных повреждений здания и дискомфорта от шума и вибраций.
Учитывайте влияние соседних крупных строительных работ.
Окружающая среда и ландшафт
При выборе участка для строительства дома необходимо учитывать окружающую среду и ландшафт.
Необходимо убедиться в том, что территория соответствует планируемому дизайну дома, чтобы обеспечить эстетическую гармонию и функциональность дома.
Если участок расположен в живописном месте с хорошими возможностями для прогулок, отдыха и занятий спортом на свежем воздухе, это может быть большим плюсом для жизни в доме.
Если земля расположена в районе, где есть риск возникновения природных катастроф, таких как лесные пожары, землетрясения и т.д., необходимо учитывать эти риски и принимать соответствующие меры предосторожности.
Отзывы об участке и его окрестностях
Перед покупкой участка, стоит поинтересоваться у соседей или жителей окрестностей о качестве жизни в данном районе. Узнайте о наличии шумных объектов, проблем с экологией, наличии преступности и других факторах, которые могут повлиять на качество жизни. Также можно прочитать отзывы об участке и его окрестностях в интернете на различных форумах и сайтах.
Выбор земельного участка - это серьезный шаг, который требует тщательного подхода. Необходимо учитывать множество факторов, начиная от расположения и коммуникаций и заканчивая качеством дорог и отзывами об окрестностях. Следуя нашему чек-листу вы сможете найти идеальный участок для строительства своего дома, который будет соответствовать всем вашим требованиям и пожеланиям.